在“高增長、控規(guī)模、降負債”發(fā)展戰(zhàn)略指引下，恒大集團今年試圖通過沖擊8000億銷售規(guī)模，以銷售回款補充流動資金(該公司上半年銷售回款率為89%)。

而除此之外，恒大最近就祭出一份針對商業(yè)板塊的套現(xiàn)方案。

具體而言，恒大打算集中出售旗下全國范圍內(nèi)部分面積1000平方米以上的物業(yè)。涉及深圳、四川、云南、重慶、珠三角23個區(qū)域，111個城市共233個寫字樓、酒店、商鋪等非核心業(yè)務(wù)資產(chǎn)。

仔細觀察曝光的出售清單，可以發(fā)現(xiàn)在223個項目中不少是恒大早期，如2015年集中收購的一批物業(yè)。當(dāng)年，恒大斥巨資將張松橋(中渝置地)、鄭裕彤(新世界集團)及劉鑾雄(華人置業(yè))等“大D會”成員在內(nèi)地開發(fā)的項目盡收囊中，如今又計劃套現(xiàn)撤出。

其中，2015年6月，恒大宣布接手中渝置地持有的一家重慶房地產(chǎn)公司92%股權(quán)及相關(guān)貸款。資料顯示，該企業(yè)在重慶擁有總建筑面積約342萬平方米住宅、各類商業(yè)、酒店的已竣工物業(yè)或發(fā)展中項目。

而在恒大此次要出售的4個重慶區(qū)域項目內(nèi)，能考究到的中渝置地資產(chǎn)包項目就有重慶恒大中渝廣場。

該項目曾用名為中渝國際都會，其商業(yè)部分擁有約60萬平方米總建筑面積，包括面積16.3萬平方米的4棟寫字樓，4棟公寓面積約10萬平方米，1個面積約5萬平方米的酒店，及1個8萬平方米的購物中心。目前擺在名單上的是寫字樓部分。

1個月后，2015年7月，恒大又以65億港元代價收購華人置業(yè)名下愛美高集團，位于成都的西錦城、都匯華庭和華置廣場3個住宅及商業(yè)辦公樓項目。

從劉鑾雄手中接盤的資產(chǎn)中，西錦城和華置廣場兩個項目也被列入最新的出售名單。華置·西錦城案名更新為成都恒大西錦城，要出售的物業(yè)類型為商鋪。華置廣場最新案名為成都恒大廣場，要出售的物業(yè)類型為寫字樓與酒店。

2015年12月，恒大再分兩次以總代價339億元收購新世界中國在北京、上海、青島、成都、貴陽、武漢、?？?、惠州的9個地產(chǎn)項目，總建筑面積超過1200萬平方米。

當(dāng)中，海口恒大美麗沙(原?？谛率澜缑利惿?大盤、成都恒大天府半島(原新世界雙流縣河畔項目，恒大現(xiàn)持60%股權(quán))亦出現(xiàn)在最新名單上，兩個項目均將出售旗下的購物中心部分。

除上述“大D會”成員的項目外，恒大此次亦推出了不少重點區(qū)域的重點項目。但值得注意的是這些項目的住宅或公寓部分大多都已售罄或處于“尾盤在售”狀態(tài)，只剩下寫字樓或購物中心在運營或散售。

例如，恒大在新總部所在地深圳南山后海恒大天璟，它由一棟兩座超高層塔樓組成，總建筑面積15.12萬平方米。恒大龍崗城市之光項目目前公寓產(chǎn)品已售完，此次要出清寫字樓。

同時，恒大也將海南海花島的3座酒店：雙塔酒店、歐堡酒店、七星半島酒店和一個會議中心打上待售標簽。

?；◢u是恒大近年來公開宣傳最為強勁的文旅大盤。據(jù)了解，這個宣稱總投資超1600億的“世界旅游島”原計劃在今年全面開業(yè)，但目前就傳出要出售部分業(yè)態(tài)物業(yè)。

另一方面，恒大還打算出售位于三亞和博鰲的兩家國際醫(yī)院。而兩家醫(yī)院曾是恒大此前為進軍大健康領(lǐng)域的重點培育的醫(yī)療項目。

“這屬于正常的出售行為。“據(jù)接近恒大方面人士解釋，這批223個項目此前一直有零零散散去銷售，此次集中推出，“系希望通過專業(yè)團隊去推薦銷售”。

追溯過往，恒大曾在2014年提出要參考萬達集團，打造“千億規(guī)模”商業(yè)版圖，當(dāng)時恒大集團全年合約銷售只有1315.1億元。后來，依靠“快周轉(zhuǎn)”規(guī)?；铀贁U張的方法，恒大在住宅物業(yè)發(fā)展方面獨領(lǐng)風(fēng)騷。

后來經(jīng)歷轉(zhuǎn)型壓力，但據(jù)恒大2019年提出的方針：“恒大是以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化、旅游、健康為兩翼，汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。”本來希望倚重的商業(yè)項目正被邊緣化，它們逐漸被視為非核心資產(chǎn)。

事實上，根據(jù)年報，恒大旗下投資物業(yè)的表現(xiàn)一直不算理想。

資料顯示，在許家印充分展露商業(yè)地產(chǎn)雄心的2014年，恒大自持的投資物業(yè)賬面總值619億元，全年商業(yè)物業(yè)租金收入?yún)s只錄得1.44億元。翌年，恒大投資物業(yè)賬面總值增加至971億元，當(dāng)年租金收入只有2.41億元。

數(shù)據(jù)來源：恒大披露，觀點指數(shù)整理

而到2019年，恒大已竣工的投資物業(yè)價值已經(jīng)超過1400億元，包括建筑面積約895萬平方米的居住社區(qū)商業(yè)裙樓、寫字樓及約36.3萬個車位。但全年下來只產(chǎn)生了13億的租金收入，收益率不到1%。即使算上公平價值收益的15.2億元，也是寥寥無幾。

不過，就算是低效的資產(chǎn)，恒大過去也有利用投資物業(yè)重估收益調(diào)節(jié)利潤的歷史。2015年恒大就通過一系列操作，將物業(yè)公平價值收益提升到128.59億元，而隨后這一數(shù)字就開始逐年下降，2016年就暴跌至51.24億元。

恒大也有利用投資物業(yè)用作貸款抵押物以獲取融資，或直接當(dāng)作底層資產(chǎn)發(fā)行專項支持計劃。

資料顯示，2018年11月，恒大就曾利用上面提到的重慶中渝廣場，發(fā)行12.1億元ABS“海通-華泰資管-中渝廣場物業(yè)資產(chǎn)支持專項計劃”。截至2019年12月31日，有價值97.86億元的投資物業(yè)已就恒大的借款，質(zhì)押為抵押品。

只是，如今恒大對這些投資物業(yè)采取了更直接的套現(xiàn)方式。