房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模，要看兩個(gè)指標(biāo)，一個(gè)是銷售額，另一個(gè)是銷售面積。

銷售額代表了樓市的“吸金能力”，銷售面積代表了房地產(chǎn)的“體量”。

回顧過(guò)去幾年的走勢(shì)，只要這兩個(gè)指標(biāo)出現(xiàn)反彈，終端房?jī)r(jià)必然會(huì)水漲船高，這是典型的“正相關(guān)”。

2014開年，商品房銷售面積增速轉(zhuǎn)負(fù)，下行壓力逐漸加大，降價(jià)潮開始由杭州、溫州向其他城市蔓延。

2015開年，銷售額增速觸及-16.3%的低點(diǎn)后開始反彈，全年增長(zhǎng)6.5%，從3月到9月，央行累計(jì)降息3次，降低了75bp，全面降準(zhǔn)2次，下調(diào)150bp。

這次由深圳引領(lǐng)，北京、上海、廣州也紛紛啟動(dòng)，環(huán)京、環(huán)滬、二線省會(huì)城市的房?jī)r(jià)蓄勢(shì)待發(fā)。

到了2016年，銷售額增速進(jìn)一步升至22.5%，地王頻出，樓市四小龍橫空出世，二三線城市房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)，到2016年9月，分別同比上漲14.9%和6.8%。

2017年，在高基數(shù)和政策趨緊環(huán)境下，銷售再度增長(zhǎng)7.7%，年銷售面積首次達(dá)到17億平方米，房?jī)r(jià)上漲開始擴(kuò)散到三線以下城市。

2018、2019年，銷售額保持在15萬(wàn)億左右、銷售面積維持在17億平米左右，兩大指標(biāo)走穩(wěn)后，房?jī)r(jià)也很平穩(wěn)。

因此，我們可以得出一個(gè)結(jié)論：銷售額、銷售面積就是房?jī)r(jià)的“先行指標(biāo)”。

如果用這個(gè)方法，今年的房?jī)r(jià)走勢(shì)又會(huì)如何演繹?

中泰證券經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁中華8月16日發(fā)布研報(bào)指出：盡管短期房地產(chǎn)數(shù)據(jù)向好，但房地產(chǎn)市場(chǎng)恐怕難以實(shí)現(xiàn)真正的持續(xù)復(fù)蘇。

邏輯如下：

1，以房地產(chǎn)銷售為例，前3個(gè)月總共只賣了2.2億平米的房子，而去年同期是賣了將近3億平米，這樣算來(lái)，今年開發(fā)商少賣了8000萬(wàn)平米的房子。

2，如果房地產(chǎn)行業(yè)要保持3億平米的體量，少賣的8000萬(wàn)平米房子，必須要在之后幾個(gè)月找補(bǔ)回來(lái)。

3，5月和7月的單月銷售面積增速達(dá)到了兩年來(lái)最高，但是，今年前7個(gè)月的銷量，仍然比去年同期低5.8%，這部分丟掉的銷量，壓力全在下半年。

4，但是，今年就業(yè)形勢(shì)有目共睹，外貿(mào)、零售、制造業(yè)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)都還沒(méi)有恢復(fù)到巔峰水平，相應(yīng)的居民收入也會(huì)受到影響，加上調(diào)控保持了難得的“毅力”，接下來(lái)銷售面積、銷售額很難持續(xù)增長(zhǎng)。

通過(guò)以上的邏輯推導(dǎo)，梁中華預(yù)計(jì)：銷售和投資的強(qiáng)勁可能都會(huì)遇到阻力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)先上后下。

該怎么理解房?jī)r(jià)會(huì)“先上后下”?

從時(shí)間線來(lái)看，9月、10月可能會(huì)成為降價(jià)月份。

歷年房地產(chǎn)都有“先揚(yáng)后抑”的季節(jié)性規(guī)律。

3-5月份，各行各業(yè)復(fù)工，銀行信貸額度充裕，房企融資壓力減小，不少被壓制的購(gòu)房需求開始釋放，樓市“小陽(yáng)春”隨之產(chǎn)生。

但是，8月份之后，在三季報(bào)和年報(bào)的壓力下，回款就成了地產(chǎn)商的當(dāng)務(wù)之急，只有通過(guò)降價(jià)，才能實(shí)現(xiàn)“資金流高周轉(zhuǎn)”。

因?yàn)樯儋u了8000萬(wàn)平米的房子，今年可能會(huì)表現(xiàn)的更加明顯。

各大房企如果想保持規(guī)模，想保住市場(chǎng)份額，要把今年少出來(lái)的8000萬(wàn)平米房子賣出去，就必須通過(guò)降價(jià)、促銷、保量的手段來(lái)賣房，所謂的“金九銀十”，一些位置偏遠(yuǎn)、樓層一般、戶型不佳的房子，會(huì)成為降價(jià)的主力軍。

從城市維度來(lái)看，一二線停漲后，三四線壓力更大。

今年樓市有個(gè)顯著的特點(diǎn)，“熱錢”全往一二線涌入。

僅拿最近幾個(gè)月來(lái)說(shuō)，在深圳，1191人搶5套房，中簽率0.42%，即便認(rèn)籌被叫停后，購(gòu)房者還蹲在售樓部前的花壇遲遲不愿離去。

6月的上海，又一超高總價(jià)豪宅項(xiàng)目開盤即告售罄，單套房源總價(jià)860萬(wàn)元起，最高超過(guò)6000萬(wàn)元，仍未能阻擋購(gòu)房者搶房熱情。

在蘇州，上個(gè)月銷售面積148萬(wàn)平方米，環(huán)增132.94%，同比上升108.59%，上半年總成交面積比去年同期增長(zhǎng)了27.38%。

正因?yàn)橐欢€的房?jī)r(jià)表現(xiàn)尤其突出，從7月份至今，杭州、寧波、南京、東莞、深圳多地收緊了調(diào)控，諸如限購(gòu)、限貸、限售等措施又被拿到了臺(tái)面上，甚至比以往更嚴(yán)。

熱點(diǎn)城市被嚴(yán)控后，房?jī)r(jià)停漲是大概率事件，這種情況下三四線更易被“誤傷”。

原因很簡(jiǎn)單，資金是流動(dòng)的，就像水一樣，哪里門檻低，哪里有價(jià)值便涌向哪里。

因?yàn)檎{(diào)控加碼，大量的“熱錢”被困在一二線里出不來(lái)，三四線以下的小縣城沒(méi)了棚改支撐，房產(chǎn)又沒(méi)有任何價(jià)值可言，人口常年流出，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不足，接下來(lái)可能會(huì)成為梁中華所謂“房?jī)r(jià)先上后下”的地方。